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Acción Inmobiliaria
Francisco j. Quintana O.

Mucho se habla de lo malo que son los edificios inmobiliarios tipo Paz Froimovich, tanto para la ciudad como para sus habitantes, pero lamentablemente las discusiones son parciales y muchas veces irrelevantes. No importa si son feos o si el ladrillo cerámico que está de moda es el rojo, café o blanco. Es la vivienda que habita la Clase Media y que construye gran parte de la ciudad, y como tal tienen mucho por tratar. Aquí se intenta esbozar en pocas palabras sólo algunos de los pros y contras de estas construcciones.

A nivel de Ciudad
Según Rodrigo Salcedo la discusión comienza por la planificación sobre el crecimiento de la ciudad: expandida o concentrada. Si pretendemos que Santiago sea una ciudad densa, entonces juega a favor el modelo de vivienda colectiva en altura aplicada por las inmobiliarias. Esto concuerda con lo que plantea el arquitecto Alejandro Gutiérrez “la infraestructura urbana que se construye para densidades altas es mucho más rentable que la infraestructura urbana de densidades bajas”(1). Este enfoque incentivaría acciones como el Plan de Repoblamiento de Santiago Centro, surgido en 1992, que otorga un subsidio de 200 UF a quien compra una vivienda en la comuna, abriendo con esto las puertas al negocio inmobiliario lucrativo (puertas desmedidamente abiertas). De todas formas, estudios como el de Hernán Kirsten(2) indican que el 40% de quienes hoy viven en edificios inmobiliarios de Santiago Centro, ya vivía antes en la comuna. Lo que en realidad se ha dado es una mudanza desde las casas y cités hacia los departamentos, en búsqueda de mayor seguridad y otros beneficios.

A nivel de Comuna
En principio hay un uso por parte de las inmobiliarias de la imagen del barrio en el cual se insertan, pero luego la densidad de proyectos termina construyendo una ciudad genérica. Hay casos en el que Benjamín Paz se defiende diciendo: “la calle Fray Camilo Henríquez era el prostíbulo de Santiago, pero cuando nosotros construimos ahí, le cambiamos el pelo”(3). En el caso de Santa Isabel se reemplazaron grandes paños de bodegas, pero la densidad propuesta se encuentra en conflicto ante la falta de estacionamientos y los problemas viales generados por el ancho de las calles. Nos encontramos ante una ciudad que intenta ser densa, pero que no tiene la infraestructura adecuada.

A nivel de Edificio
Los equipamientos como piscina o gimnasio representan un costo menor para las inmobiliarias, a la vez que son muy atractivos al ofertar un departamento (negocio redondo). Lo cierto es que según Kirsten, estos recintos son subutilizados y terminan siendo mayormente un problema para los habitantes, que pagan mes a mes elevados gastos comunes por equipamientos que no utilizan. Este tipo de operaciones lo que hacen es apuntar al factor aspiracional que pueda existir en las personas que están comprando. En ese sentido tanto el fotolaminado que aparenta madera como la trotadora del gimnasio, no pretenden ser más que pequeños anzuelos de compra.

A nivel de Departamento
En palabras de Cristián Labbé, alcalde de Providencia, “el departamento chico no genera arraigo, lo que es un problema para la comuna”. Esto para Salcedo es atingente sólo en el sentido de que un alto porcentaje de arrendatarios en un edificio genera un foco de obsolescencia y futuro deterioro del departamento y edificio. En ese sentido cabría recalcar que el mayor esfuerzo de las inmobiliarias está en vender los departamentos a inversionistas que terminen por arrendarlos sin importar a quien, ya sea para bodegas, u otros usos. Esto es muy común en departamentos tipo “home-studio”, que van entre los 16m2 y 25 m2. El concepto de funcionalidad con el que se asocian estos tamñaos, esconde el sencillo hecho de que mientras más departamentos quepan en un edificio, mayor es el lucro que se obtiene del negocio.

Densidad ética
En Providencia detuvieron la construcción de los departamentos pequeños con una ecuación sencilla: limitar la densidad de habitantes por metro cuadrado construido. Esto parece ser un “lujo” de una comuna que concentra el 56,5% en clases C2 y C3. La forma de establecer el mínimo fue según los estándares del DFL2: en un departamento de 120 m2 de la comuna, vivían 6 personas, lo que les dio un total de 20 m2 por habitante. Esto restringe que un departamento para la familia promedio actual, de 2 adultos y 2 niños, sea de al menos 80 m2 en promedio. Si los inmobiliarios quieren sacar la mayor rentabilidad al coeficiente de constructibilidad de sus terrenos, deberán construir departamentos de mayor tamaño que los home-studio. De todas formas esta densidad planificada se puede dar en una comuna como Providencia, que posee un alto índice de infraestructura y equipamiento, y que cuenta con un plan regulador que la mantiene atractiva para inversiones inmobiliarias, pese a las restricciones impuestas.

Ganancias por metro cuadrado
Bastan algunas cifras para comprender por qué la Clase Media es un segmento tan atractivo para los negocios. En Santiago los grupos socioeconómicos C2 y C3 correspondían en el 2004 al 45,7% de la población total de Chile(4), variando su ingreso familiar entre los $400.000 y los $1.200.000. Se podría pensar que la culpa de cierta mala calidad recae en malas y anónimas decisiones arquitectónicas, pero lo cierto es que lo que manda el negocios no son las buenas intenciones, sino que las cifras económicas, números que tienen por objetivo sacar el mayor lucro posible al metro cuadrado construido. En esa ecuación la ética queda restringida al mínimo espacio en que pueda entrar una cama para dos personas en un departamento lo más pequeño y estándar posible.

¿Arquitectura?
Felipe Assadi entró en el juego duro del desarrollo inmobiliario a través de un edificio que actualmente la inmobiliaria UNCO construye en calle Portugal. Un edificio de 27 pisos, con dos laterales de 14 cada uno, que suma un total de 298 departamentos, entre los 30 y 57m2, aplicados en una estricta ecuación que definía colores, proporciones y cantidades, y que a juicio de Assadi conformaban un bloque construido imposible de romper. La acción del arquitecto es prácticamente insignificante, donde para dar lugar a ciertas mejoras hay que fijar la mirada en “el promotor que está dispuesto a arriesgar rentabilidad, que apuesta a nichos de mercado alternativos y que cuenta con formas de financiamiento que permiten mayores grados de libertad”(5).

Negocio y regulación
Toda la acción inmobiliaria se reduce a que es un negocio, y a que la Clase Media corresponde a un elevado número de personas que hace del negocio algo muy rentable. Lo bueno es que ofrecen una solución de densificación en una ciudad que se caracteriza por su monocentrismo, sin embargo esa amplia oferta debe ser regulada y normada. Siendo la acción arquitectónica en singular irrelevante, hay que enfatizar en la discusión y políticas, que deben estar por una mejor regulación y una planificación acorde a la ciudad que se desea.

Francisco j. Quintana O.
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